jueves, 3 de enero de 2008

Confusiones malintencionadas (II)

La vivienda es tan de primera necesidad, que las familias se meterán en una en cuanto puedan, dependiendo de su situación económica (trabajo de uno o dos miembros, remuneración, estabilidad laboral) y social (ayudas de los padres, ambiente familiar, etc.). Al formar las nuevas familias, difícilmente se tiene mucho dinero ahorrado, así que la compra de vivienda mediante hipoteca es una necesidad.

Curiosamente se ha implantado la filosofía de mirar sólo si con la letra de la hipoteca se puede llegar a fin de mes, ignorando el plazo. Además, existe una opinión generalizada de que cuanto más tiempo tengas para pagar, menos se paga al mes. Esto es una falacia peligrosa, por varios motivos.

Primero, por la propia naturaleza del préstamo con sistema francés, es imposible pagar un cuota menor de C*i (capital inicial por tipo de interés), aunque se tuviera un tiempo infinito para pagar.

Segundo, porque pasar de ciertos plazos sale muy caro. Para que los intereses no se desmanden, el plazo máximo aconsejable es de 43 años al 3%, 32 años al 4% y 25 años al 5% (mínimo de la función : total_a_pagar*cuota). Como ejemplo, para una hipoteca de 180000 € al tipo actual, la diferencia entre 40 y 50 años, es una cuota de 50 euros menos al mes, a cambio de pagar unos 73400 euros más al banco (equivale a 120 euros más al mes de intereses).

Por último, porque si las familias no disponen de financiación para poder comprar casas a cualquier precio, disminuye la demanda, lo que provoca una caída de precios. Esto quiere decir que permitir a los bancos ampliar los plazos de las hipotecas, junto a los bajos tipos, ha provocado un aumento del precio de la vivienda.

Estas hipotecas tan largas tendrían sentido si el precio de la vivienda subiera muy por encima de la inflación, con tipos de interés bajo, por un periodo prolongado de tiempo. En España hemos tenido este tipo de subidas, en parte por el mayor poder adquisitivo (incorporación de la mujer al mercado laboral, ahorros de los padres), por el lavado de dinero (corrupción, entrada del euro), etc, lo que favorece una burbuja especulativa, que ha aumentado aún más los precios. Todas estas señales de subida de precios hacen pensar en la buena inversión que es comprar ahora la casa, tentándonos a poner las hipotecas a ochenta años si se puede. Pero la burbuja no puede durar mucho más, y una vez que se estabilice el poder adquisitivo (estamos gastando los ahorros), la vivienda no debería subir mucho más que la inflación, por lo que estas hipotecas se harán imposibles de pagar. Será una deuda odiosa que afectará al conjunto de la economía, como está ocurriendo en Estados Unidos.

Una vez más, el banco y las inmobiliarias se encargan de evitar que disminuyan sus beneficios, actuando ahora sobre la demanda. Pero en este caso se prevé un final, cuando las economías de los currantes no puedan soportar por más tiempo la prostitución de su futuro.

Realizado por A.J.Palma.

1 comentario:

  1. al pan pan y al vino vino3 de enero de 2008, 20:40

    En palabras del director de Edificación de Dragados en Castilla y León, pronunciadas en la cena de navidad de empresa, el 2008 va a ser un año “difícil”, donde los objetivos de la empresa serán: la vivienda de protección oficial, las viviendas de lujo y la obra pública (colegios, hospitales…). Es decir, que la vivienda residencial a precio libre para la clase media está colapsada. A nadie le interesa el desplome de un sector de actividad como éste, pero está claro que vienen curvas. Habrá oportunidades de compra para quien quiera comprar una vivienda, tanto en viviendas en stock de promotoras, como en los que hayan comprado pensando en vender lo que tenían (que ven como contaban con recaudar 10 y de momento son 8 y bajando). Es cierto que los bienes raíces, vistos globalmente, no han bajado en España desde los reyes católicos, pero sí que ha habido ciclos bajistas, y como te pille uno mal colocado date por jodido. El que quiera vender que aguante al menos un año y medio, si puede. Y como dije, para el comprador habrá oportunidades durante seguro todo el 2008 y el 2009. Barrunto que sobre verano del 2008 comience el gran castañazo.

    Es ahora donde se verá el espíritu empresarial de este país.

    En los últimos 10-15 años, debido a la acción combinada de la demografía (el acceso a la vivienda del baby-boom), la estabilidad política y el crecimiento económico (la modélica transición y la aparición de las primeras multinacionales patrias...), el decidico apoyo de la política impositiva del estado (desgravaciones) y el dinero barato (euribor por los suelos), el sector de la vivienda residencial ha crecido de una forma que se estudiará en los libros de historia económica de España. Vamos, que el genio empresarial nacional ha tenido muy poco que ver, no estamos hablando precisamente de empresas de alta tecnología, estamos hablando de hierro, hormigón, ladrillo, el morito con la paleta y el conveniente contacto en la administración pública. En todo caso se ha hecho mucho dinero: ¿Dónde está ese dinero ahora? Ciertamente mucho se fue a las arcas públicas (y a algunos bolsillos), pues lo que encarece el precio de m2 construído es el suelo. Pero no nos engañemos, en este país se han amasado fortunas ingentes a cuenta de la construcción, yo he visto encofradores elevados a la categoría de magnates, eso es un hecho innegable (que se lo pregunten "al pocero"). Y no lo critíco, me parece perfecto, pero como decía antes: ¿qué se va a hacer con el dinero recolectado?... Qué se dedique a otras cosas, ¿no?, ningún empresario con dos dedos de frente puede esperar que su sector crezca ad infinitum, algún día tendrá que estancarse o bajar. ¿Qué van a hacer nuestros potentados inmobiliarios? ¿Crear empleo en otros sectores? ¿Salir al extrangero, aprovechando el know-how que ciertamente se ha creado (la solución inmediata más factible, por cierto)? ¿O abrir cuenta en suiza, las caimán, etc…? Ésa es la cuestión, cuya respuesta va a dar la medida de nuestra burguesía, si se trata de emprendedores que se lucran por la asunción del riesgo empresarial (como debe de ser), o se trata de especuladores y/o manporreros del político o funcionario corrupto de turno.

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