lunes, 28 de abril de 2008

¿Alargamiento gratuito de hipoteca?

Hace unas semanas nos enteramos de que el gobierno había pactado con los bancos la posibilidad de que pudieran alargarse gratuitamente el plazo de la hipoteca, sin comisión alguna.

Desde luego, con un euribor prácticamente al 5% esta medida sería sin duda un desahogo para muchas familias cuya situación es francamente dramática. Pero, ¿que efecto tiene esto en lo que es la cuota de la hipoteca? y sobre todo, ¿que gana el banco a cambio?

Vamos a analizarlo en profundidad, pero ya les adelanto que nadie regala euros a 20 céntimos y esto sin duda es el mejor negocio que pueden hacer los bancos ahora mismo, dado que el mercado de concesión de hipotecas se está realentizando mucho (cada vez se suscriben menos).

Para ello, simulemos un ejemplo de una hipoteca típica. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, el importe medio de las hipotecas en España es de 148.965 Euros, lo que redondeando son unos 150.000 €.

Pongámonos también en el caso de que acudimos a una hipoteca relativamente barata. Por poner un ejemplo, hemos cogido una entidad de internet muy famosa que actualmente ofrece un tipo del: EURIBOR + 0,45 %.

A día de hoy, el Euribor se sitúa al 4,95 %. Por tanto, podríamos acceder a una hipoteca con un tipo de interés de 5,4 % probablemente una de las más baratas que podríamos conseguir.

Con ese tipo de interés, tendríamos ahora que decidir ahora la cuota que queremos pagar y que va en función del numero de años de la hipoteca. Lógicamente, cuanto más larga es la hipoteca, menos cantidad tendremos que pagar al mes. Utilizando un baremos de hipotecas entre 10 y 100 años tendríamos la siguiente tabla que representa la cuota mensual de la hipoteca con las condiciones descritas en función del numero de años.

A la derecha, se exponen los intereses totales que habría que abandonar (religiosamente) al banco. Es decir, la cantidad total que se pagaría al banco sería los 150.000 euros a amortizar de la hipoteca más los intereses totales que haya en función del numero de años de la hipoteca.

Graficamente lo vemos más claro*

Como vemos, a los tipos de interes actuales, la hipoteca media, que ya ronda los 30 años, es ya algo superior a los 850 euros mensuales. Eso supone para el banco unos 150.000 euros más solamente en intereses. En total suponen 300.000 euros sumando amortización más intereses.

Pero, ¿que pasaría si estuviésemos en una situación económica asfixiante y no pudieramos hacer frente a las cuotas actuales? La solución es fácil gracias a nuestro querido gobierno y a nuestros amables bancos que ponen a nuestra disposición un alargamiento gratuito de hipoteca para reducirnos la cuota mensual a cambio de un "coste insignificante".

Pongamos el hipotético caso de que somos jóvenes (25 o 30 años) y que recientemente suscribimos la hipoteca. Asi pues, si negociasemos con nuestra entidad bancaria, podríamos conseguir "gratis" (en comisiones) un alargamiento a 50 años de nuestra hipoteca de 30.

¿Que supone? En la cuota mensual supone un ahorro de aproximadamente 120 euros al mes, lo cual quizás nos serviría para salir de la asfixia. ¿El coste? Bahh, ridículo, tan solo tendríamos que pagar unos intereses adicionales de 130.000 euros durante 20 años más (280.000 - 150.000).

Visto el negocio, ¿no prefierirían declararse en bancarrota directamente?

¡Y eso que la usura fue prohibida! Menos mal que nuestro querido gobierno y nuestros bancos se preocupan por nosotros, que sinoooo.....

* Pulsar imágenes para ver mejor

miércoles, 23 de abril de 2008

Casas tristes

Bueno, para variar vamos a hacer un poco de publicidad gratuita de una pagina web de la que hemos tenido noticia hace poco y que la verdad es que está bastante bien.

Se llama Casas Tristes y pueden visitarla pinchando en la imagen:


La página a modo de denuncia recoge imágenes de todos los pisos vacíos que la gente va colgando en su página. Entre otras curiosidades recoge un mapa de viviendas libres, una hipotecadora o calculadora visual de hipotecas o una nueva propuesta para IPC que incluya a la vivienda. Si están interesados, les recomiendo que le echen un vistazo a la página.

Un saludo

jueves, 17 de abril de 2008

Las Cajas lo ven muy negro

Acostumbrados ya a la palabra crisis (sin que técnicamente se haya confirmado todavía), el aluvion de previsiones para este año y el que viene pintan el panorama cada vez más negro cuanto más avanza el año.

Hoy mismo las Cajas de ahorro (presumiblemente las más afectadas por la falta de liquidez y por ser las que más Hipotecas han prestado en nuestro país) dicen ahora que nuestro país solo crecerá el 0,9 %. Eso es ya prácticamente reconocer que se avecina una recesión económica.

Y es que siendo un organismo nacional con intereses en el mercado, sorprenden estas previsiones.

Y es que la pregunta ya no es si habrá crisis (practicamente todos los organismos ya lo reconocen) sino cuanto y como de larga será y cuando empezará la recuperación.

sábado, 5 de abril de 2008

Soluciones al problema de la Vivienda: Limitar el numero de casas por propietario

Otra posibilidad para solucionar la grave situación de la Vivienda podría ser la limitación del numero de viviendas por propietario.

El inconveniente más evidente de esta medida es que es anticonstitucional ya que viola el principio de libertad de la propiedad privada. Pero pongámonos en el hipotético caso de que sí se pudiera. Al fin y al cabo las leyes están para cambiarlas.

Sería desde luego un golpe muy duro a la especulación y sobre todo a la construcción de nueva vivienda con las consecuencias económicas que de ello se derivaría.

Cualquiera con dos dedos de frente sabe que el actual problema de la vivienda es más un problema de reparto que de falta verdadera de existencias de vivienda. Es decir, no es preciso construir más casas sino que hay que repartir las que ya hay. Por tanto una medida así aplicada ahora mismo acabaría con todas las empresas constructoras e inmobiliarias existentes en nuestro país.

No obstante, debido a la existencia de distintos modelos de hogares, ¿Como limitaríamos realmente el numero de casas? Lo primero que se le ocurre a uno es limitarlo por individuo. Es decir, cada individuo podría tener solo y exclusivamente un nº X de casas. Planteemos el caso más extremo, una casa por persona.

En este caso podría producirse algunos problemas tales como:
  • En los hogares con más de un miembro (tales como matrimonios con hijos menores) el numero de estos individuos es superior a uno y sin embargo las necesidades de vivienda serían exclusivamente de uno para la unidad familiar.
  • Para los extranjeros sin residencia permanente, ¿se les permitiría tener alguna vivienda?
  • ¿El tamaño por hogar sería estándar o cada uno podría tener una casa en función de sus ingresos?
El primero de los problemas podría arreglarse parcialmente estableciendo la limitación no por individuos sino por unidades familiares. Pero esto podría hacer aparecer fraude a través del no reconocimiento de determinados lazos. 2 personas que mantengan una relacion afectiva en secreto y que legalmente formen parte de dos hogares "de personas solteras" pero de facto vivieran juntas dispondrían de una 2ª vivienda que en teoría no deberían tener.

El segundo de los problemas sería más difícil de resolver. Una forma de resolverlo podría ser permitir adquirir vivienda solo a los extranjeros con permiso de residencia permanente o que hayan obtenido la nacionalidad.

Respecto a los extranjeros que desean establecer su segunda residencia aquí, ¿sería mejor permitirles o no la residencia aquí? Y es que una de las industrias mas potentes tras el ladrillo es la del turismo. Este podría verse dañado si se les impidiera la compra de Vivienda. Pero es que, sin ser netamente especuladores (ocupan la vivienda un periodo de tiempo) tampoco son usuarios habituales del bien.

Una solución parcial para este caso sería quizás permitir a los extranjeros solo alquilar o bien darles permisos especiales de compra a cambio de un plus impositivo. Medidas hay miles, solo habría que encontrar la más adecuada.

Por ultimo existiría el problema del tamaño por hogar. Una vez desaparecidas las diferencias en numero de viviendas por persona, seguiría persistiendo una diferencia de riqueza derivada de los ingresos que cada persona tiene. Lo más claro es que, sin regulación adicional, la forma más clara de ostentación, al no poder ser a través del numero de casas, sería a través del tamaño de estas. Tal como ocurre ahora, el tamaño y el lujo asociado serían los que determinaran la posición social que cada individuo tiene en la sociedad, pero en este caso hipotetico las diferencias del tamaño y lujo se acentuarían.

Dicho en otras palabras, para una persona rica, la tentación ahora sería ampliar todo lo posible la Vivienda para tener la mansión más grande y lujosa posible. Así podría surgir un mercado especulativo de suelo donde los más ricos tratarían de ampliar todo lo posible sus terrenos y poder sacar posteriormente un beneficio de ellos a través de su reventa. Habría por tanto que limitar también el tamaño de la vivienda e indirectamente limitar la cantidad de suelo que cada individuo u hogar pueden poseer.

Vemos por tanto que, aunque parece una medida muy popular y que podría en principio solucionar en gran parte el problema de la vivienda, haría aparecer muchos otros problemas colaterales de su aplicación y que serían de difícil control.

Si fuera posible aplicarla, ¿llevarían a cabo esta medida?

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