jueves, 8 de mayo de 2008

Soluciones al problema de la Vivienda: Limitar la población

Aunque el problema de la Vivienda ciertamente es un problema de especulación, uno de los factores que inciden más en las expectativas de subidas de precios es sin duda la evolución de la población. Es lo que ocurrió a finales de los 90 con la inmigración.

Sea o no la causa, lo que si es cierto es que una población creciente tiene necesidades crecientes en materia de vivienda. Por ello, la política demográfica puede resultar clave a la hora de estabilizar el precio de la vivienda.

Limitar el crecimiento de la población en principio puede parecer inverosímil pero es una política que se lleva aplicando en los países desarrollados a través de las políticas migratorias y control fronterizo, aunque cierto es que sin mucho éxito. Y es que esta política puede ayudar a incrementar más fácilmente la riqueza "per cápita" de la población.

Aplicado al tema de la Vivienda. ¿Cual sería el efecto de limitar con éxito el tamaño de la población? Imaginémonos al estilo de las novelas de Isaac Asimov que podemos estabilizar la población del país en una cifra controlable y fija, ya sea limitando el numero de nacimientos, ya sea a través de políticas migratorias estrictas y efectivas. Ignoremos también la existencia de otros países. Como si estuviésemos en uno de esos planetas exteriores que tan bien dibujaba Asimov en sus novelas, donde la población no se movía nunca de una cifra fija. En ese hipotético caso, ¿Cual sería el resultado?

En un primer momento, el resultado sería una estabilización de la demanda de viviendas a largo plazo. En la situación actual donde gran parte del stock de viviendas se acumula en manos de especuladores, esto podría hacer prácticamente inútil la producción de vivienda.

Pero pongámonos en el caso hipotético de ausencia de especulación. En este caso, las necesidades de vivienda actuales seguirían insatisfechas por lo que la producción de viviendas todavía tendría algo de sentido. No obstante, a medida que estas fueran satisfechas, la producción de nueva vivienda tendría cada vez menos sentido.

Únicamente quizás, tendría sentido en una sociedad que evolucionase hacia un modelo familiar tendente al individualismo y hacia la posesión de varias viviendas en régimen de uso de 2ª mano (residencia vacacional). Nos podríamos entonces encontrar con un país donde 45 millones de habitantes tuvieran 90 millones de viviendas en posesión, es decir, 2 viviendas por habitantes (la habitual y por ejemplo la de la playa).

Aún así, podría darse el caso de que todas las necesidades llegasen a ser cubiertas, tanto las de 1ª como las de 2ª Vivienda. En ese caso, podría todavía tener sentido la producción de viviendas pero solo como algo residual donde su fabricación vendría a sustituir aquellas que su estado de deterioro impidiese su habitabilidad.

Por tanto, esta política, aunque en el corto plazo no tuviese un impacto destacable, con el paso del tiempo, la fabricación de nuevas viviendas dejaría de tener sentido como tal, quedando como única labor posible, la rehabilitación y reconstrucción de viviendas para el sector constructor inmobiliario.

Los efectos de esta política dado que se dan a largo plazo, tendrían un efecto escaso en la economía ya que serían poco a poco absorbidos por otros sectores. El sector inmobiliario quedaría, por tanto, como un sector residual de la economía española encargado de abastecer las necesidades de 2ª Vivienda y cambio de la unidad familiar.

Aunque ciertamente en el escenario actual sea complicado hablar de estabilizar la población, si no hubiera habido tantísima inmigración en los últimos años nadie duda que la población se hubiera estancado e incluso hubiera retrocedido. Ahora bien, aunque ello no hubiera evitado la formación de una burbuja especulativa quizás a la larga provocaría un estancamiento del precio y una estabilización.

Si usted fuera político y contara con los medios para hacerlo, ¿estabilizaría la población para controlar el precio de la vivienda?

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